OBS hæfte


Dette OBS hæfte (Oplysning for beboerne på Slettebjerget) indeholder en række praktiske oplysninger til beboerne på Slettebjerget 68-95 om fællesfaciliteter, arbejdsopgaver, vedtægter, regler og deklarationer for bebyggelsen.  I øvrigt henviser vi også til foreningens hjemmeside www.nyhammersholt.dk . Denne reviderede udgave af 4. september 2014 erstatter alle tidligere udkomne udgaver af OBS-hæftet.


Indhold :


    1. Grundejerforeningens område

    2. Tag hensyn til din nabo

    3. Fællesfaciliteter

    4. Arbejdsopgaver

    5. Vedtægter for grundejerforeningen, Slettebjerget 68 - 95

    6. Regler for opbevaring af brænde på fællesarealerne

    7. Deklarationer

      1. Hegn

      2. Indretninger på fællesarealerne

      3. Farven på huse og skure

      4. Farvevalg

      5. Facadeændringer

      6. Tilbygninger og overdækkede terrasser

    8. Generalforsamlings-beslutninger

      1. Solfanger

      2. Udvidelse af udhus i retning mod stien.

      3. Lukning af udhus ind mod facaden.

      4. Retningslinjer for etablering af solceller.



1. Grundejerforeningens område

Grundejerforeningen Slettebjerget 68-95 råder over 3500 m2 fællesareal. I følge “kommunale bestemmelser” skal arealerne fremstå som naturarealer, og disse må ikke på noget tidspunkt springe i skov.  På nedenstående foto er foreningens arealer indtegnet. Siden bebyggelsens start har det været indforstået at beboerne i området med omtanke kan færdes på de øvrige grundejerforeningers arealer. Vi har en række aftaler for vores fællesarealer, som er oparbejdet gennem årene ved vedtagelser generalforsamlinger, om at fællesarealerne bliver vedligeholdt med omtanke og efter aftale med bestyrelsen. Der må således ikke beskæres, fældes eller på anden måde ændres i bebyggelsens beplantninger uden forudgående aftale med bestyrelsen.

2. Tag hensyn til din nabo

Det at flytte til og at bo i en rækkehusbebyggelse kræver noget særligt af de mennesker, der bor der. Det er ikke altid man tænker på det, som tilflytter, men der er visse hensyn man bør tage til sine naboer og genboer for at bevare det gode naboskab og undgå unødvendige stridigheder. For eksempel kan det være en god ide, at advisere naboerne, når man skal holde fest, eller hvis man i perioder har behov for at larme på grund af ombygninger mv.

I vores huse er der betonvægge og hvis man skal bore her, giver det genlyd ikke blot ind til nærmeste nabo, men lyden forplanter sig til hele rækken.

Installationer i for- eller baghave, som kunne forringe udsyn og lysforhold for naboer – eller genboer kan også med fordel drøftes med naboerne før beslutningen tages.

Endvidere er det god skik ikke at benytte boremaskiner, græsslåningsmaskiner mv. før kl. 9.00 på hverdage og kl. 10.00 i weekenderne og efter kl. 20.00 alle dage.

Det er altid en god ide at tale med sin(e) nabo(er) om tingene. Med omtanke kommer man langt.

3. Fællesfaciliteter

parkeringspladsen er der bygget carporte til hovedparten af husene. Af hensyn til det begrænsede antal parkeringspladser er der reserveret en parkeringsplads til hvert hus uden carport (2 stk.). Disse er markeret med “privat”, hvilket bedes respekteret.

Ved akut pladsmangel på selve p-pladsen henvises til nordpladsen. Nordpladsen er brandvej og al parkering skal ske i de afmærkede områder,- se i øvrigt skiltningen. Al kørsel på parkeringspladsen skal ske med den største forsigtighed. Nordpladsen er ikke beregnet til langtidsparkering. Gør venligst jeres gæster opmærksomme på vores parkeringsregler.

Der er et redskabsskur i tilslutning til carportene, hvor der blandt andet findes motor­plæneklipper til fællesarealer, håndplæneklipper til brug i egen have, græstrimmer, skovle, koste, sakse m.v. Disse redskaber er til beboernes frie afbenyttelse, men bør returneres rengjorte straks efter brug. Skulle der være fejl og mangler, bedes I henvende jer til den person, der står for redskabernes vedligeholdelse. Se hjemmesiden for kontakt til den ansvarlige for redskabsskuret.

Grundejerforeningen råder over trailer til fælles afbenyttelse. Traileren kan man reservere ved at skrive sig på kalenderen der hænger i udhængsskabet på gavlen af carportene. Traileren er placeret ved gavlen af carportene ned mod nordpladsen. Traileren er låst med hængelås og her bruges samme nøgle som til fællesskuret. Når man benytter traileren skal man huske registreringsattesten. Traileren skal afleveres i pæn og rengjort stand. Hvis du oplever fejl eller mangler ved traileren, skal du informere den person, der står for redskabernes vedligeholdelse. Se hjemmesiden for kontakt til den ansvarlige for redskabsskuret.

Stor todelt stige er anbragt bag carporten ind mod nr. 68

Højen i midten af bebyggelsen er et samlingspunkt, som alle grundejerforeningens medlemmer er velkomne til at benytte.

Æblehaven findes i det sydvestlige hjørne af vores bebyggelse. Her er opstillet et gyngestativ af træ med en enkelt gynge. Der plantet bærbuske og frugttræer, som man benytte til eget behov.

Torvet, Sydrækken: Ud for nr. 91 findes også en min­dre plads med borde og bænke.

Petanquebanen: For enden af nordpladsen, ved gavlen af nr. 76 har vi en petanquebane, som alle grundejerforeningens medlemmer er velkomne til at benytte.

Udsigtsbænken ved nordpladsen:  i forbindelse med arealet omkring petanquebanen findes også en udsigtsbænk, hvor man har man udsigt over området helt ud til Brødeskov.

Haveaffaldspladsen: Der er anlagt et lille areal til haveaffald samt større grene og buske m.m. på skrænten mod vest.  Haveaffaldet placeres i henhold til den plan der findes på foreningens hjemmeside og på selve haveaffaldspladsen.

Affald:  Kommunen afhenter dagrenovation 1 gang ugentligt. Øvrigt affald må beboerne selv sørge for at aflevere på genbrugsstationen i Hillerød. Hillerød Kommune afhenter storskrald et par gange om året efter henvendelse fra beboerne. Check kalenderen på hjemmesiden for datoer for afhentning af storskrald. Hvis man ønsker storskrald afhentet på de opgivne datoer, skal man selv henvende sig til kommunen. Det gør bestyrelsen ikke.

Storskrald: Effekter, der skal afhentes af storskrald, placeres i indhakket mellem græsskråningen mod de gule huse og carporten på parkeringsplads øst.  Det henstilles, at storskrald, først sættes frem 1 dag før afhentningsdatoen.

Containere til flasker og aviser findes på vejen ved de gule rækkehuse.

4. Arbejdsopgaver

Arbejdsdag :

Der afholdes en arbejdsdag (altid søndag) forår og efterår med fælles projekter og vedligehol­delse af fællesarealerne som programpunkter. Dette foregår i en afslappet atmosfære med pauser og hyggesnak undervejs. Vi har et fælles ansvar for, at vores bebyggelse fremtræder i en rimelig og ordentlig stand.
 
Græsslåning af fællesarealerne varetages af en havemand, som bestyrelsen har indgået aftale med.
 
Snerydning af parkeringspladserne varetages af en ekstern vognmand, som bestyrelsen har indgået aftale med.
 

Snerydning af stier og gange : De enkelte beboere pligt til at rydde sne og sørge for at der ikke er glat dels ud for eget hus og dels på stier, gange og trapper på fællesarealerne. Af hensyn til miljøet må der ikke anvendes salt, men i stedet mere miljøvenlige tø-midler så som CMA, kalium formiat.

Postbude, skraldemænd m.m. skal kunne færdes sikkert i vores område, og i tilfælde af manglende snerydning og grusning kan den enkelte grundejer pådrage sig et erstatnings­ansvar, hvis der sker en ulykke udfor deres stykke af stien. Der er opstillet en beholder til sand på fællesstien ved gavlen af nr. 72. og for enden af carporten mod sydstien.
 

For at sikre, at sti- og parkeringsbelysning er i orden, vælger generalforsamlingen hvert år et antal pæreskiftere (carporte, syd-, vest- og midtrække). Navnene på disse kan ses på hjemmesiden.


5. Vedtægter for grundejerforeningen, Slettebjerget 68 - 95

Bebyggelsens 28 husstande (nr. 68 - 95) er ifølge den på ejendommen tinglyste deklara­tion stk. 1, både berettiget og forpligtet til at være medlem af ‘Grundejerforeningen Slet­tebjerget nr. 68 til nr. 95’
 
Nedenfor følger et sammendrag af foreningens vedtægter. Et eksemplar af vedtægterne i deres nøjagtige ordlyd kan fås ved henvendelse til formanden.
 
Grundejerforeningens formål er at varetage medlemmernes fælles interesser vedrørende de ejendomme og fællesarealer, der hører under foreningens område samt drift og vedli­geholdelse af disse.
 
Generalforsamlingen, hvor alle husstande har to stemmer, er foreningens højeste myn­dighed. Hvert år i februar måned afholdes ordinær generalforsamling. Her godkendes for­eningens regnskab og budget, og årets kontingent fastsættes. Der behandles konkrete forslag til aktiviteter og anlæg m.m. fra bestyrelsen og foreningens øvrige medlemmer. Forslag skal være bestyrelsen i hænde senest d. 10. januar.
 
Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder det nødvendigt, eller når mindst 1/4 af foreningens medlemmer indgiver skriftlig, motiveret begæring herom til be­styrelsen.
 

Foreningen ledes i det daglige af en bestyrelse på 5 medlemmer, der er valgt på den or­dinære generalforsamling blandt foreningens medlemmer. Derudover vælges en eller to supple­anter, der deltager i bestyrelsens møder uden stemmeret. Bestyrelsens sammensætning kan ses på hjemmesiden.

6. Regler for opbevaring af brænde på fællesarealerne

Der gælder p.t. følgende regler for opbevaring af brænde på fællesarealerne:
 
  • Generelt skal brænde opbevares pænt og ordentligt, og det må ikke være til gene for eller tage udsynet for naboer eller genboer.


  • Endvidere må det henstilles, at opbevaringsmulighederne på egen grund er udtømt før fællesarealerne benyttes. Carporte kan benyttes til opbevaring af brænde. Brændet stables i en række, og brændestablens omfang må ikke bevirke, at bilen, når den er parkeret, ikke stikker uden for carportens længde.


  • Nordrækken må placere deres brænde udfor deres ejendom. Palletårne accepteres, men højden skal halveres, de skal placers langs med egen grund og de må rage max 80-100 cm. ud. Der må ikke placeres brænde ved banketterne på nordpladsen.


  • Sydrækken må placere deres brænde udfor deres ejendom.


  • Vestrækken må ikke placere deres brænde udfor deres ejendom. Her henvises der til muligheden for placering af kuber på fællesarealet ved petanquebanen og i Æblehaven.


  • På lokaliteter, som ikke følger naturlige afgrænsninger i landskabet anbefales det at lave kuber (runde stakke), da disse i højere grad falder ind i landskabet.


  • Ejerne af endehusene kan placere deres brænde på den frie væg efter eget ønske.


  • Leveret brænde skal være stakket og stablet inden 14 dage

7. Deklarationer

På ejendommen er der tinglyst 2 deklarationer, som bl.a. omhandler grundejernes forplig­telser og regler for hegn, ejendommens og fællesarealernes udseende, samt installering af brændeovne. Et eksemplar af deklarationen kan fås ved henvendelse til formanden.
 

I det følgende gengives deklarationens regler for hegn samt ejendommens og fællesarea­lernes udseende. Reglerne ledsages af de retningslinier, generalforsamlingen har vedta­get, og som der i praksis administreres efter.

7.1 Hegn

Deklarationen siger:

“Som hegn til fællesarealer og som adskillelse mellem nabohaver må anvendes levende beplantning, træhegn af ‘Albertslundtype’ eller plantekasser i udførelse som eksisterende på fællesareal (ved hus nr. 86). Ved afgrænsning af skråning må der også anvendes stenmaterialer eller træværk”.

 
Det skal bemærkes, at generalforsamlingen har besluttet, at træhegn og plantekasser skal vedligeholdes med træbeskyttelse af samme type og farvekode som skurenes træ­værk.
 
Generalforsamlingen har også besluttet, at hegn eller blomsterkasser ikke må stå helt eller delvis på fællesarealet, med mindre der er opnået forhåndsgodkendelse hertil hos bestyrelsen.

I tvivlstilfælde skal bestyrelsen spørges til råds, inden arbejdet med hegnet påbegyndes.

 
Deklarationen fortsætter i øvrigt:

“Hegn på ejendommens indgangsside:

For hegn placeret i skel med 3 meter brede sider på fællesareal fastsættes en maksimal højde på 1,25 m i forhold til sti, stigende mod huset med 1 m pr 1,5 vandret (1:1,5)”

“Hegn på ejendommens haveside:

For husene nr. 68 - 76 og 82 - 86. Der må mod fællesarealet nord henholdsvis vest for bebyggelsen, af udsigtshensyn, kun anvendes lavt, levende hegn. Som adskillelse mel­lem nabohaver må der højst opsættes et 2 meter langt træhegn ud fra hus”.

7.2 Indretninger på fællesarealerne

Deklarationen siger:

“Der må ikke på ejendommen eller på de fælles arealer anbringes indretninger, der ved deres farve eller på anden måde kan virke skæmmende på bebyggelsen.”

 
Generalforsamlingen har besluttet, at der ikke må anbringes indretninger helt eller delvis på fællesarealerne, medmindre der er opnået forhåndsgodkendelse hos bestyrelsen. Et eventuelt afslag kan, som alle andre bestyrelsesafgørelser, indankes for en ordinær eller ekstraordinær generalforsamling i henhold til grundejerforeningens vedtægter.
 
Hvis et medlem således anker et afslag fra bestyrelsen, må han/hun ikke påbegynde an­bringelsen af indretningen, før vedkommende i givet fald har fået medhold af generalfor­samlingen.

Ved “indretninger” forstås bl.a. hegn og blomsterkasser, og bestemmelsen er således helt parallel med den tilsvarende bestemmelse om hegn, som er nævnt ovenfor. Derudover sætter kun fantasien grænser for, hvad “indretninger” måtte være.

 
En speciel form for “indretninger” er brændestabler. Generalforsamlingen har vedtaget faste regler for placering af disse på fællesarealerne (se separat afsnit for opbevaring af brænde)

7.3 Farven på huse og skure

Herom siger deklarationen:

“Det er ikke tilladt at ændre farven på husene, idet den oprindelige farve ubetinget skal bibeholdes. Bestyrelsen i grundejerforeningen er berettiget til, efter frit skøn, at meddele medlemmerne pålæg om at foretage maling af træværk udvendigt.”

 
Det er indlysende, at husenes farve ikke må ændres.

7.4 Farvevalg

Til brug for maling af træværk på huse og skure m.m. skal der benyttes bestemte typer maling. Malingen indkøbes af den enkelte husejer. Farvekoderne er flg.
 

Plankeværk og udhuse:

Pinotex - Transparent Plus - Alkydmaling

Farvekode: Imprægneringsgrøn

 

Til døre, vinduer og udhæng:

Pinotex - Dør-  og vinduesmaling

Farvekode: RAL6007”


7.5 Facadeændringer

Herom siger deklarationen ikke andet end den tidligere citerede sætning om, at der

“ikke på ejendommen (må) .... anbringes indretninger, der ved deres farve eller på anden måde kan virke skæmmende for bebyggelsen.”

 
Hillerød Kommune har i brev af 4. marts 1983 givet principiel tilslutning til opsætning af Velux tagvinduer i vores huse, og vi er ikke pålagt restriktioner med hensyn til størrelse og placering.

Generalforsamlingen har vedtaget, at denne generelle tilladelse opretholdes.

 
Ligeledes er der vedtaget en generel tilladelse til at sætte gavlvinduer i enderækkehu­sene i de to størrelser, som forefindes i gavlen af hus nr. 76, og naturligvis i samme farve som det øvrige træværk.
 
Hoveddørene i de store huse er ikke særligt synlige fra stierne. Derfor har generalforsam­lingen givet generel tilladelse til at sætte vinduer i disse hoveddøre - igen med rammen i samme farve som hoveddøren.

På samme måde er det tilladt, at de store huse i deres eget gæstetoilet sætter et vindue, som vender mod deres skur / forhave.

 
Der gøres opmærksom på, at kommunens tekniske forvaltning skal godkende alle facadeændringer enkeltvis (også ekstravinduer). Grundejerforeningens generelle tilladelse gør imidlertid, at sådanne godkendel­ser er rene ekspeditionssager.

7.6 Tilbygninger og overdækkede terrasser

Herom siger deklarationen:

“Der må ikke foretages tilbygning til ejendommen af nogen art. Overdækkede terrasser må ikke etableres uden tilladelse fra bygningsmyndighederne.

Pergolaer og overdækkede terrasser kan etableres ved små huse, dog kun frem til facade af nabohus. De skal udføres som let konstruktion i trykimprægneret træ med ufarvet tag­dækning.”

 
Der er dog givet dispensation for en anden type overdækket terrasse lavet i metal og glas. Denne kan ses i nr. 82.

Såfremt store huse ønsker at opføre overdækkede terrasser eller pergolaer, skal tilladelse først indhentes fra beboerne i den pågældende ’blok’

 
Hvad angår pergolaer og overdækkede terrasser kræver bestemmelserne ikke yderligere uddybning. Det skal dog understreges, at de skal godkendes enkeltvis af kommunen, selv om det er tilladt ifølge deklarationen. Derudover skal bestyrelsen have forslaget til god­kendelse.
 
Egentlige tilbygninger er ikke tilladt ifølge den eksisterende deklaration. Kommunen har dog tilkendegivet at ville være velvilligt indstillet overfor et forslag til en deklarationsændring, såfremt alle grundejerforeningens medlemmer er enige herom.

Hvis nogen derfor har planer eller ønsker om tilbygninger, bedes de kontakte bestyrelsen, som da vil søge at udarbejde et forslag til deklarationsændring, der kan forelægges gene­ralforsamlingen.


8. Generalforsamlings-beslutninger

8.1 Solfanger

Placering: Det drejer sig udelukkende om tagene på de store huse. Man anbefaler den højest mulige placering på taget. Man må tilstræbe en vis ensartethed, i hvert fald inden for de enkelte husrækker.

Solfangerne skal være flade og skal monteres i plan (parallelt) med taget.

Niveauforskydningen mellem tag og solfanger skal være mindst mulig og må maksimalt være 15 cm.

Størrelse: Arealet må maksimalt være 6 m2.

Farve: Rammen skal være mørk.

Overflade: Glasoverfladen må ikke give anledning til reflekser i de andre huse.

 
Grundejerforeningens bestyrelse skal godkende de enkelte projekter, således at de an­førte regler er overholdt, samt sørge for, at solfangerne er af samme type, for at bebyg­gelsen bevarer sin ensartethed.

Bestyrelsen vil afgive en skriftlig forhåndsgodkendelse af projektet. Denne kan vedlægges den ansøgning, der skal sendes til kommunen.

 
I foråret 1995 blev bestyrelsen enige om at få udarbejdet nogle generelle typetegninger på udvidelser af vores huse, som skulle gøre hele beslutningsprocessen i kommune og grundejerforening hurtigere og nemmere.

På en ekstraordinær generalforsamling 8. juni 1995 blev følgende to forslag vedtaget.

8.2 Udvidelse af udhus i retning mod stien.

Hele udvidelsen skal inklusiv tagudhæng være inde på grunden. Tagfladen skal være i hele sten.

Afvandingsproblemer skal løses ved hvert enkelt forslag. Materialet skal være de samme som det hidtil benyttede.

8.3 Lukning af udhus ind mod facaden.

Tilbygningen skal holdes i samme slags træ, farve og opbygning som det eksisterende. Hoveddøren skal holdes i samme materiale og farve som den eksisterende. Der blev vedtaget 2 typer ændringer:

  1. Uden vinduer ved siden af døren.
  2. Med vinduer ved siden af døren. Størrelsen må max. være 2 brædder i bredden og max samme højde som døren.

8.4 Retningslinjer for etablering af solcelleanlæg (Godkendt på generalforsamling den 18. februar 2015).
Bestyrelsen foreslår, at nedenstående retningslinjer indføres i OBS-hæftet.

Etablering af solcelleanlæg skal ske inden for følgende retningslinjer: 

  • Sollcellerne skal etableres parallelt med tagets hældning og symmetrisk på taget
  •  Solcellerne skal som hovedregel placeres i symmetri med husene i samme række og som angivet med gul markering på billedet neden for
  •  Solcellerne må ikke give genskær. Derfor skal fysisk prøve forelægges bestyrelsen
  • Solcellerne må kun placeres på den ene side
  •  Der skal forelægges en skitse fra den enkelte husstand som skal godkendes af bestyrelsen inden opsætning

Ċ
bv@nyhammersholt.dk,
28. jan. 2016 05.02